Guide : comment sélectionner un locataire fiable ?

Auditer ses locataires pour sécuriser son investissement sans discriminer

En France, on estime que le taux d’impayé des loyers oscille historiquement autour des 3 %.
Si ce chiffre semble bas, il suffit que vous soyez concerné pour que votre rentabilité diminue drastiquement.
Pour limiter les risques, il faut pouvoir sélectionner le meilleur candidat possible. Or, trouver un locataire fiable requiert une méthodologie stricte.

Voici le protocole à suivre pour sécuriser durablement votre patrimoine immobilier.

• L’analyse financière pour valider la solvabilité et le dossier de location
• Le dispositif de sécurité avec un garant et l’assurance loyers impayés (GLI)
• La rencontre humaine afin de décoder le profil du candidat
• En conclusion, il faut le compromis idéal entre rigueur et réactivité
• Foire aux questions

L’analyse financière pour valider la solvabilité et le dossier de location

La réussite de votre investissement locatif repose, en premier lieu, sur une analyse comptable rigoureuse du dossier de location.

Avant même d’envisager une visite, il faut effectuer une première vérification des pièces (identité, fiches de salaire, quittance).

L’évaluation des revenus mensuels et de la stabilité professionnelle

Le salaire mensuel net d’un candidat doit représenter, au mieux, trois fois le montant du loyer, charges comprises.

Toutefois, le montant brut ne suffit pas. Il faut s’assurer que ce revenu soit régulier. Il est donc préférable de se tourner vers des profils avec en Contrat à Durée Indéterminée (CDI) ayant validé sa période d’essai. Un statut de fonctionnaire fait aussi l’affaire.

Pour les travailleurs indépendants ou les profils en CDD, l’analyse des deux derniers bilans ou de la récurrence des contrats suffit, même si ces profils peuvent représenter un risque sur le moyen ou long terme.

La certification des pièces justificatives et des quittances de loyer

Ces dernières années (et encore plus avec l’arrivée de l’intelligence artificielle), l’édition de faux documents s’est intensifiée. Il faut impérativement authentifier chaque document.

Un bon réflexe consiste à utiliser le service de vérification des avis d’impôt sur le revenu (2D-Doc ou site officiel de l’administration fiscale) pour croiser les données avec le bulletin de salaire.

Enfin, l’examen des dernières quittances de loyer permet de vérifier l‘historique de paiement du candidat. C’est la seule solution pour s’assurer de son statut de locataire exemplaire auprès de son précédent bailleur.

Le dispositif de sécurité avec un garant et l’assurance loyers impayés (GLI)

Personne n’est à l’abri d’un accident de vie (chômage, séparation, etc) qu’il est par ailleurs impossible d’anticiper. 

Il est donc essentiel de mettre en place un système permettant de vous couvrir, propriétaires.

Choisir entre une caution solidaire et une couverture GLI

Le droit français est assez clair et interdit de cumuler assurance loyers impayés (GLI) et un garant physique ou garantie visale, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il faut arbitrer.

La garantie des loyers impayés prend en charge quasiment tous les frais, sur une période de 18 à 36 mois, en plus des frais de procédure. 

Cependant, elle impose des critères d’éligibilité drastiques :

• La détention d’un CDI hors période d’essai.
• Des revenus nets mensuels qui représentent entre 2,5 et 3 fois le loyer, charges comprises.
• Le respect des procédures prévues par le contrat, notamment en ce qui concerne les délais de déclaration de sinistre.
• Les critères d’éligibilité du garant physique ou moral

Si vous décidez de réclamer un garant physique à votre locataire, ses revenus doivent atteindre trois à quatre fois le montant du loyer. Ce montant permet d’absorber ses propres charges et celles de la caution.

D’autres garanties, comme le dispositif Visale (garanti par Action Logement) ou les alternatives privées sont des solutions alternatives intéressantes.

Elles permettent de sécuriser le contrat de bail gratuitement ou à moindres frais.

La rencontre humaine afin de décoder le profil du candidat

La rencontre physique reste le meilleur moyen d’anticiper le comportement futur de l’occupant dans votre immobilier.

L’entretien lors de la visite du logement immobilier

La visite ne doit pas être passive. 

Considérez plutôt ce moment, comme un entretien professionnel bienveillant. Observez la ponctualité, la transparence du discours de votre interlocuteur.

N’hésitez pas non plus à poser des questions ouvertes :

• Pourquoi quittez-vous votre logement actuel ?
• Depuis combien de temps travaillez-vous dans cette région ?

Si aucune réponse n’est éliminatoire, cela vous permettra d’en apprendre davantage sur l’humain et son parcours, ce qui peut in fine vous éclairer dans votre choix.

Le respect du cadre légal et des critères de sélection non discriminatoires

Vous devez respecter la liste légale des pièces justificatives autorisées, sous peine de lourdes sanctions pénales (amende et peine de prison). 

Il est interdit de demander aux candidats des documents qu’on peut considérer comme étant intrusifs (relevés de compte bancaire personnel, dossier médical).

Vos critères de sélection doivent rester objectifs. Ils doivent être fondés sur des critères financiers et sur l’obtention d’un dossier complet.

En conclusion, il faut le compromis idéal entre rigueur et réactivité

Sélectionner un locataire fiable exige une certaine rigueur. Il faut trouver le bon candidat, pour éviter que le logement reste vacant trop longtemps.

En systématisant la vérification des pièces et en sécurisant le bail par une GLI ou un garant solide, vous transformez la gestion de votre patrimoine en un investissement serein et hautement performant.

Foire aux questions

Peut-on refuser un locataire qui gagne 3 fois le loyer ?

Il est possible de refuser un candidat si son profil présente une instabilité professionnelle (période d’essai), des garanties insuffisantes, ou si un autre dossier offre une meilleure solvabilité globale.

Quels documents a-t-on le droit de demander à un locataire ?

Vous pouvez exiger du candidat, une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire ainsi que le dernier avis d’imposition.

Comment vérifier si un dossier de location est vrai ?

Utilisez le service de vérification en ligne de l’administration fiscale pour authentifier l’avis d’imposition grâce au numéro fiscal. Vous pouvez aussi contacter l’ancien propriétaire ou l’employeur pour vérifier les informations transmises.