Peut-on encore investir dans un logement F ou G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France. Cette mesure concernerait environ 600 000 biens. Ceux classés F connaîtront le même sort à partir de 2028.
De quoi faire fuir la plupart des acheteurs qui ne souhaitent pas nécessairement s’engager sur des biens à rénover.
Cependant, cette situation peut aussi être perçue comme une opportunité intéressante. Ces « passoires thermiques » se négocient bien en dessous des prix du marché.
Alors, faut-il fuir un bien classé F ou G, ou y voir une pépite décotée à rénover ? Nous répondons à cette question dans la suite de ce guide dédié.
- DPE F ou G, ce que dit la loi avant d’investir
- Pourquoi investir dans un bien classé F ou G peut être une bonne idée
- Pourquoi il ne faut pas toujours investir dans un bien F ou G
- Alors, bonne ou mauvaise idée ?
- FAQ
DPE F ou G, ce que dit la loi avant d’investir
La loi Climat et Résilience organise le retrait progressif des passoires thermiques du marché locatif en France afin d’assurer à toutes et à tous un logement décent.
En ce sens, les logements classés G (la plus mauvaise classe du DPE) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront également à partir du 1er janvier 2028. Enfin, les logements classés E suivront en 2034.
Attention, si le logement est vendu loué, le bail en cours peut continuer, mais il ne pourra pas être renouvelé une fois l’échéance atteinte. Tout investissement immobilier avec un DPE allant de E à G nécessite donc d’intégrer une vraie réflexion.
Deux contraintes s’ajoutent avant même l’interdiction :
- Depuis le mois d’août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés. Aucune hausse n’est possible (que ce soit lors de la révision annuelle ou lors du renouvellement du bail pour les logements classés F).
- La vente d’une maison ou d’un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G impose également la réalisation d’un audit énergétique. Cet audit doit détailler très précisément les travaux à prévoir.
Pourquoi investir dans un bien classé F ou G peut être une bonne idée ?
Le classement énergétique peut faire fuir les acheteurs. En effet, investir dans un bien classé F ou G est limitant car il implique des travaux de rénovation quasi-obligatoires pour remettre le bien à niveau et le proposer à la location. Si cela peut être perçu comme un frein, la réalité est qu’une partie des investisseurs perçoivent cela comme une opportunité.
Un mauvais classement énergétique peut être un vrai levier de négociation. Cela permet d’investir sur le bien en question, à un prix de 10 à 20 % sous les prix du marché. Ce budget débloqué peut servir à financer tout ou partie des travaux de rénovation à venir.
Les conséquences des travaux de rénovation
En sortant le logement du statut de passoire thermique, vous améliorez à la fois son attrait locatif et sa valeur à la revente.
Notez qu’en outre, vous pouvez aussi bénéficier de certaines aides de la part de l’État afin d’alléger la facture des travaux, comme :
- MaPrimeRénov’.
- Éco-PTZ.
- CEE.
Ces aides sont calculées sur la base du montant du revenu fiscal déclaré par le foyer. Leur montant et les conditions d’obtention associées sont soumis à certaines évolutions, n’hésitez donc pas à bien vous renseigner.
Pourquoi il ne faut pas toujours investir dans un bien F ou G
Rénover un bien immobilier est “simple” sur le papier, beaucoup plus complexe en réalité.
En copropriété ou dans l’ancien, certaines contraintes techniques ou administratives peuvent bloquer les travaux à réaliser sur l’isolation ou le changement de chauffage, par exemple. Bien que vous disposiez des fonds, il faut obtenir l’accord de la copropriété, ce qui peut parfois retarder le lancement des rénovations de quelques semaines à plusieurs mois.
Le coût des travaux peut aussi dépasser la décote obtenue à l’achat. In fine, cela efface tout l’intérêt de l’opération. C’est toutefois là qu’entrent en ligne de compte les aides proposées par l’État.
Il faut aussi savoir se projeter. Si vous revendez votre bien dans les trois ans suivant l’achat, le calcul est le plus souvent défavorable. Le coût des travaux n’a pas le temps d’être amorti.
Il faut aussi vérifier le rendement locatif post-travaux (loyer espéré, charges, fiscalité) et la solidité de la demande locative locale. Si vous investissez à Paris, le marché est tendu et vous n’aurez aucun mal à trouver quelqu’un.
Alors, finalement, est-ce une bonne ou une mauvaise idée ?
Il n’y a finalement pas de “bonne décision”.
Tout dépend de votre profil investisseur. Si vous êtes prudent et que vous n’avez aucune envie de vous lancer dans de longs travaux, leur financement et leur suivi, préférez éviter d’investir dans un bien avec un DPE classé entre E et G.
En revanche, si vous appréciez ce type d’opérations et que vous estimez être en capacité d’absorber le flux financier qu’elle représente, c’est une solution à ne pas négliger.
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