Détail sur le statut du Bailleur Privé (SBP) de la loi de finances 2026

En 2024, ce sont moins de 300 000 logements qui ont été construits, contre près de 435 000 en 2017. Une chute supérieure à 30 %, auquel le gouvernement tente de répondre. Mais comment ? En proposant de nouvelles incitations fiscales, comme le nouveau statut du Bailleur Privé. Entré en vigueur le 21 février 2026, ce mécanisme remplace le dispositif Pinel et a pour objectif de parer à la crise.

• Qu’est-ce que le Statut du Bailleur Privé (SBP) ?
• Quels biens sont éligibles au Statut Bailleur Privé ?
• L’amortissement dans ce dispositif du Statut de Bailleur Privé
• Patrimoine immobilier, l’expert immobilier à Paris

Qu’est-ce que le Statut du Bailleur Privé (SBP) ?

Le “Statut du Bailleur Privé” n’a de “statut juridique” que le nom. En effet, ce nouveau dispositif ne créer pas de nouveau statut au sens juridique du terme. En revanche, il induit l’instauration d’un nouveau mécanisme fiscal d’amortissement dont le calcul peut être intégré à l’impôt sur le revenu. Il s’agit plutôt d’un outil permettant d’optimiser sa fiscalité. 

Le terme “Bailleur Privé” désigne en fait un propriétaire (personne physique ou SCI à l’IR) qui investit dans un bien et qui le met en location nue (le terme est important dans le cadre de ce dispositif), sans pour autant être un loueur professionnel.

Le bien loué, les propriétaires peuvent ensuite déduire une fraction de la valeur des loyers perçus de leurs revenus fonciers imposables (en plus des charges classiques déjà déductibles comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion locative).

Quels biens sont éligibles au Statut Bailleur Privé ?

Découvrez, dans la suite de ce guide, quels sont les différents types de biens éligibles au Statut de Bailleur Privé.

Les biens neufs ou vendus en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement)

Les biens dans l’ancien et dans le neuf sont éligibles au Statut Bailleur Privé. Pour  les biens neufs, ceux-ci doivent respecter certaines conditions, comme la date d’achèvement des travaux, qui doit être antérieure à la publication de la loi de finances 2026. Les logements doivent aussi : 

• respecter la réglementation environnementale RE2020, 
• avoir un DPE classé A, B ou C.

Autre élément à prendre en compte, le fait que seuls les appartements se trouvant en immeuble collectif sont éligibles au dispositif. Les maisons individuelles en sont exclues.

Quid des biens dans l’ancien ?

Le dispositif, également appelé Jeanbrun, s’applique également aux biens issus de l’ancien. Là encore, certaines conditions doivent toutefois être respectées. 

Premièrement, les propriétaires doivent engager des travaux de rénovation dont le montant représente au moins 30 % du prix d’achat du bien.

Ces travaux de rénovation doivent ensuite permettre d’atteindre un niveau DPE A ou B. Les appartements rénovés, avec un DPE de C, D, E voire F ou G pour les passoires thermiques ne sont donc pas éligibles. 

La question de la location

Dans les deux cas (que le logement soit dans l’ancien ou dans le neuf), le logement doit obligatoirement être loué à titre de résidence principale, en location nue et ce, pour une durée minimale de neuf ans. 

Attention, la location doit être effective dans les douze mois après l’achat ou l’achèvement des travaux. Enfin, le logement doit être loué à une personne qui a son propre foyer fiscal (la location à des ascendants et à ses descendants est, en outre, interdite).

L’amortissement dans ce dispositif du Statut de Bailleur Privé

Ce statut de Bailleur Privé repose sur le principe d’amortissement. 80 % du prix d’acquisition du bien constitue la base amortissable. 

Cette valeur, exprimée en pourcentage, permet d’amortir à des niveaux plus ou moins élevés, selon le type de logement loué et de bail proposé : 

• Pour un loyer dit “intermédiaire”, au plafond Pinel, le taux d’amortissement est de 3,5 %, plafonné à 8 000 €/an.
• Pour un loyer “Social”, qui renvoie au dispositif Loc’Avantages, le taux d’amortissement total est de 4,5 %, plafonné à 10 000 €/an.
• Dans le cadre d’un loyer “Très Social”, inférieur à 30 % au plafond Pinel, le taux d’amortissement total est de 5,5 %, avec un plafond à 12 000 €/an.

Le déficit foncier

Outre le calcul de l’amortissement, il est possible d’imputer un déficit foncier sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Ainsi, si le montant des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière), combiné à l’amortissement, dépasse le montant des loyers perçus, alors la différence peut être utilisée pour calculer le montant final de l’impôt sur le revenu (qu’elle vient réduire).

Patrimoine immobilier, l’expert immobilier à Paris

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