Immobilier locatif : le dispositif Jeanbrun est il un flop annoncé ?

La fin du dispositif Pinel a eu un impact assez notable sur l’investissement dans le neuf. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, en un an, le nombre d’investissements a chuté de 55 %. Face à la réalité du marché, l’exécutif a été forcé de réagir. 

De fait, le gouvernement a introduit dans la loi de finances 2026 le dispositif Jeanbrun, officiellement baptisé “Relance Logement”. La différence ? Plutôt que de cibler la réduction d’impôt, comme Pinel, le dispositif Jeanbrun cible plutôt l’amortissement fiscal. 

• Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
• Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
• Conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est officiellement entré en vigueur le 20 février dernier, lors du vote et de la promulgation de la loi de finances pour 2026. Sans vraiment le nommer ainsi, il s’agit en fait du successeur de la loi Pinel, qui s’est terminée en 2024. 

Un changement important a été opéré

Le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt de l’ordre de 2 % par an pendant neuf ans aux investisseurs, sur la base du respect de certaines règles (logement loué par un locataire ayant son propre foyer fiscal, sa propre déclaration de revenus etc). C’était un dispositif clair, lisible et attractif.

Le dispositif Jeanbrun évolue. Son objectif n’est pas d’offrir un coup de pouce fiscal, mais plutôt de reconnaître le propriétaire-bailleur comme un acteur économique à part entière. Celui-ci amortit son bien dans le temps. Plus les années passent, plus les loyers permettent de payer le crédit et donc, de financer le bien (un peu comme une entreprise, donc).

L’investisseur peut donc déduire, chaque année, une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers. Résultat, il réduit le montant de l’impôt qu’il doit payer, calculé sur ses loyers. La différence est mécaniquement moins importante, tout du moins, sur le court terme.

Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe extrêmement simple. 80 % du prix d’acquisition du bien constitue la base amortissable. C’est sur cette base que l’investisseur peut réaliser ses calculs pour déterminer la valeur de ses revenus fonciers déductibles. 

Problème, cette valeur (exprimée en pourcentage) varie selon le type de loyer pratiqué rendant ainsi le calcul et la lecture de ce dispositif encore plus complexes : 

• Loyer intermédiaire (loyer au plafond Pinel) : taux d’amortissement de 3,5 %, plafonné à 8 000 €/an
• Loyer social (renvoie au dispositif Loc’Avantages) : taux de 4,5 %, plafonné à 10 000 €/an
• Loyer très social (inférieurs d’environ 30 % aux loyers Pinel) : taux de 5,5 %, plafonné à 12 000 €/an

À ce calcul, s’ajoute la possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Plus précisément, si le montant des charges qui sont déductibles (nous pensons aux intérêts d’emprunt, aux travaux, à la taxe foncière), combiné à l’amortissement, dépasse les loyers perçus, alors la différence peut être prise en compte. Elle vient alors réduire l’impôt sur le revenu.

Conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun est plus souple que le dispositif Pinel. Il s’applique, par exemple, sur toute la France, que le logement soit neuf ou ancien. Sur le papier, cela a donc de quoi séduire.

Mais quelles sont réellement, les conditions d’éligibilité au dispositif ?

Premièrement, seuls les logements qui se trouvent dans un immeuble collectif sont concernés par ce dispositif. Les maisons sont donc exclues. Tous les appartements, enfin, ne sont pas concernés : 

• Les logements neufs (ou en VEFA) : sont uniquement concernés les appartements classés avec un DPE A, B ou C. Cela pousse les investisseurs à se tourner vers des biens éthiques, responsables ou à entreprendre des travaux de rénovation.
• Les logements avec travaux (dans l’ancien) : en parlant de travaux, seuls les logements anciens, dont les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d’achat, sont concernés à condition que leur DPE soit A ou B.

Enfin, les investisseurs sont soumis à une autre condition, celle de l’engagement de mise en location. Le propriétaire doit obligatoirement louer le logement nu, en qualité de résidence principale pour le locataire, et ce, pour une durée de neuf ans. Le non-respect de ces conditions pourrait entraîner un recalcul et une réintégration des amortissements avec, à la clé, une somme potentiellement conséquente à régler aux impôts.

Les conditions côté locataires

Le locataire doit également respecter certaines conditions. Premièrement, son niveau de revenu dépend du type de loyer à payer (intermédiaire, social ou très social). Le montant pris en compte est celui du revenu fiscal de référence émis deux ans auparavant. 

Enfin, l’appartement doit être mis en location dans les douze mois suivant son acquisition (ou sa livraison, si achat en VEFA) et ne peut être loué à un membre de son foyer fiscal ni à ses ascendants (ses parents) ni à ses descendants (ses enfants ou petits-enfants).