Quel rendement locatif espérer à Paris en 2026 ?

À Paris, le rendement locatif brut moyen s’établit à 3,2 % en 2026. Le chiffre n’est clairement pas à la hauteur des attentes… Mais il est aussi un peu trompeur. 

En effet, il masque un écart considérable entre les arrondissements. Par exemple, le rendement est de 2,2 % en moyenne dans le 6e contre 4,2 % dans le 19e. 

Ce rendement ignore aussi l’effet de levier du crédit, l’amortissement LMNP et la valorisation du capital. 

• Rendement brut, net, net-net : trois chiffres, trois réalités
• Le rendement locatif à Paris varie du simple au double selon l’arrondissement
• L’encadrement des loyers plafonne le rendement
• Les frais de gestion locative, ce facteur qui peut faire basculer le rendement
• FAQ – Quel rendement locatif à Paris en 2026 ?

Rendement brut, net, net-net : trois chiffres, trois réalités

Le rendement brut se calcule assez simplement. Voici la formule à utiliser :

loyer annuel ÷ prix d’achat × 100. 

Prenons ici l’exemple d’un résultat à 5 %. Cela peut sembler attractif.

Mais un rendement brut affiché à 5 % peut cacher une réalité parfois moins favorable, notamment si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :

• un DPE médiocre (les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, tandis que les logements classés F puis E le seront respectivement à partir de 2028 et 2034).
• un loyer supérieur au plafond autorisé par l’encadrement des loyers.
• des charges élevées (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, vacance).

Le rendement net déduit toutes les charges évoquées ci-dessus.

À Paris même, le rendement net est bien souvent inférieur de 1 à 2 points au rendement brut. Il convient donc de compter un net réel entre 1,5 % et 3 %. Le rendement net-net intègre ensuite la fiscalité.

Le rendement locatif à Paris varie selon l’arrondissement

Actuellement, le 19e arrondissement affiche le meilleur rendement brut de Paris. Le rendement moyen y atteint environ 4,2 %. 

Le 20e arrondissement représente une autre opportunité intéressante, avec un rendement moyen oscillant autour de 4 %.

Parmi les autres arrondissements intéressants, on trouve : 

• Le 13e arrondissement, qui atteint 3,8 %. 
• Le 18e arrondissement, avec une moyenne à 3,6 %.

Les arrondissements patrimoniaux misent sur la valorisation

Dans le 6e arrondissement, la rentabilité brute descend vers 2,2 %. 

Cela peut sembler marginal, mais l’objectif est ailleurs. 

Dans certains cas, les investisseurs font plutôt le pari de la valorisation du bien. Ils achètent en espérant que leur bien s’apprécie chaque année de 3 à 4 %, hors inflation. Après 20 ans, ils pourront ainsi réaliser un bénéfice intéressant à la revente.

Récapitulatif des rendements locatifs à Paris, par arrondissement

Voici un tableau récapitulatif des rendements locatifs qu’il est possible d’espérer à Paris, au sein des principaux arrondissements : 

Arrondissement	Rendement locatif brut moyen
6e	2,2 %
7e	de 2,9 % à 3,1 %
8e	de 2,9 % à 3,1 %
16e	3 %
15e	3 %
17e	3,1 %
9e	3,2 %
14e	3,2 %
12e	3,3 % à 3,5 %
11e	3,4 % à 4 %
10e	3,5 % à 4,2 %
13e	3,8 % à 4,2 %
18e	3,6 % à 4,5 %
20e	4 % à 4,5 %
19e	4,2 % à 5 %

L’encadrement des loyers plafonne le rendement

Depuis 2019, Paris applique l’encadrement des loyers. 

Des plafonds de loyers ont été imposés par arrondissements, par quartiers et par type de logement (années de construction, surface…). 

Le loyer de référence majoré constitue le plafond légal du loyer hors éventuel complément de loyer.

Nous vous conseillons de toujours le vérifier avant d’acheter, directement sur la carte de la Direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL). 

Un loyer supérieur au plafond devra être ramené dans les limites autorisées, au bail suivant.

Les leviers pour préserver la rentabilité

La location meublée permet généralement de pratiquer un loyer supérieur à celui d’une location nue, dans les limites de l’encadrement applicable.

Opter pour le statut LMNP au régime réel permet ensuite de réduire l’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement.

Une dernière option consiste à opter pour la location sous forme de colocation. Ce principe de location permet de pousser le rendement, souvent bien au-delà des 5 %. Il faut toutefois être propriétaire d’un appartement avec deux voire trois chambres.

Les frais de gestion locative, ce facteur qui peut faire basculer le rendement

La gestion déléguée coûte en moyenne 6 à 8 % des loyers encaissés, parfois un peu plus (autour de 10 %) si vous êtes à Paris et que vous souhaitez opter pour un service premium. En contrepartie, elle réduit la vacance locative et sécurise votre cash-flow. 

La gestion en direct permet d’économiser ces frais. Mais, en contrepartie, vous utilisez votre temps et vous supportez seul le risque d’impayés et de rotation. En cas de départ précipité ou de difficulté à trouver un nouveau locataire, vous assumerez également seul le coût du crédit.

Finalement, le meilleur choix dépend de votre capacité à absorber le temps et l’énergie que nécessite la gestion immobilière et de votre volonté de maximiser votre rendement locatif ou, au contraire, faire des concessions.

FAQ – Quel rendement locatif à Paris en 2026 ?