Faut-il acheter un appartement déjà occupé ?

À Paris, une part significative des appartements anciens change de mains avec un locataire déjà installé.

Décote sur le prix, loyers versés dès la signature, dossier bancaire rassurant… c’est un fait, sur le papier, l’affaire a au moins de quoi séduire les investisseurs.

Mais acheter un bien qu’on ne peut pas habiter tout de suite implique des règles précises. Alors, s’agit-il d’une bonne ou d’une mauvaise opportunité ?

On étudie le sujet en profondeur, dans la suite de ce guide.

• Un appartement occupé, qu’est-ce que ça change concrètement ?
• Pourquoi acheter un appartement occupé à Paris peut être une bonne affaire
• Des loyers immédiats et zéro vacance locative
• Les points de vigilance avant de signer
• Ce que dit la loi (et ce qui vous protège)
• Alors, faut-il se lancer ?
• FAQ – Faut-il acheter un appartement déjà occupé ?

Un appartement occupé, qu’est-ce que ça change concrètement ?

Un appartement occupé, ou « bien vendu loué », est un logement mis en vente sur le marché et vendu, avec un locataire à l’intérieur. 

Ici, la particularité réside dans le bail en cours. Il ne s’interrompt pas avec la vente.

À la signature de l’acte, vous devenez donc à la fois propriétaire et bailleur. 

Le locataire reste en place, aux mêmes conditions de loyer et de durée, sans avenant ni nouveau contrat à signer. 

Dans la capitale, la tension immobilière rend ces biens recherchés. Les petites surfaces comme les studios ou les appartements deux-pièces trouvent preneur très vite car elles ciblent une clientèle d’investisseurs pour qui l’occupation est un atout plus qu’un frein.

Pourquoi acheter un appartement occupé à Paris peut être une bonne affaire

Un appartement vendu avec un occupant est souvent proposé à la vente sur le marché, avec une décote par rapport à son prix de vente, dans le cas où il est vendu libre. 

Celle-ci oscille entre 10 et 20 % du prix de marché. Cette décote compense l’impossibilité pour l’acheteur de disposer du logement à sa guise. 

Son calcul varie selon trois critères : 

• La durée restante du bail, plus elle est longue, plus la décote est importante.
• Le niveau du loyer par rapport au marché.
• Le profil du locataire.

En d’autres termes, un bail récent ou un loyer sous-évalué joue en votre faveur à l’achat.

Des loyers immédiats et zéro vacance locative

Si vous privilégiez un investissement locatif, cette option est de loin la plus intéressante.

Contrairement à l’achat d’un appartement vendu libre et où il faut trouver un occupant, ici le loyer tombe dès le premier mois. Vous ne ferez face à aucune vacance locative et n’avez pas besoin de réfléchir à une annonce, à sa rédaction et publication, à effectuer les visites, etc.

C’est aussi un bon moyen de convaincre les banques. Si vous êtes à la limite d’obtenir un prêt bancaire, les établissements contactés seront soulagés d’apprendre que vous financez tout ou partie de votre bien par l’intermédiaire du locataire et donc, qu’elles prennent avec vous, un risque minime.

Les points de vigilance à avoir en tête avant de signer

Le principal inconvénient, dans le cas où vous achetez pour emménager, est l’attente. 

Pour récupérer le logement, vous devrez attendre l’échéance du bail et délivrer un congé pour reprise, avec un préavis de 6 mois en location nue. 

À Paris, entre la durée du bail et le préavis, le délai peut atteindre trois ans et demi. Sur ce type de délai, le bien ciblé engage donc plutôt les investisseurs que les personnes qui souhaitent se loger le plus rapidement possible.

Avant de vous engager : 

• Réclamez au vendeur les quittances de loyer des derniers mois. Elles confirment la régularité des paiements du locataire et vous évitent d’hériter d’impayés et donc d’une situation qui deviendrait particulièrement complexe à gérer. 
• Vérifiez aussi que le montant du loyer est conforme à la moyenne du marché et aux règles d’encadrement des loyers à Paris. 
• Prenez également en compte la situation du locataire, notamment son âge et ses ressources. Dans certains cas, un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de revenus inférieurs à certains plafonds bénéficie d’une protection renforcée, qui peut compliquer la reprise du logement.

Ce que dit la loi (et ce qui vous protège)

Bonne nouvelle toutefois si vous souhaitez investir dans un bien occupé, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption (le locataire a la priorité pour racheter l’appartement).

Le bien peut être cédé à un tiers sans qu’il lui soit proposé en priorité. En effet, le droit de préemption n’existe que si le propriétaire donne congé pour vendre le logement vide.

Enfin, la décote qui vous a fait payer moins cher réduira mécaniquement votre plus-value imposable le jour où vous décidez de revendre votre logement. C’est un avantage fiscal discret, en plus des abattements pour durée de détention.

Alors, faut-il vous lancer et acheter un appartement loué ?

Pour un investisseur à Paris qui vise un peu de rendement, l’appartement occupé est forcément un excellent véhicule. 

Il est généralement proposé moins cher et est rentable dès le premier jour (ou tout du moins, peut l’être) en plus d’être plus faciles à financer car les banques sont plus rapidement convaincues. 

Pour qui veut y vivre rapidement, en revanche, ce n’est pas une option que nous recommandons, vous pourriez vous retrouver bloqué et sans solution de logement. Tout dépend de votre horizon. Avant de signer, pensez à bien faire chiffrer la rentabilité nette de votre projet.

FAQ – Faut-il acheter un appartement déjà occupé ?

Quelle décote pour un appartement occupé à Paris ?

La décote se situe généralement entre 10 et 20 % du prix d’un bien vide équivalent. Elle est plus importante si le bail est long, le loyer inférieur au marché ou le locataire protégé. Peut-on récupérer un appartement occupé pour y habiter ?Oui, mais pas tout de suite. Il faut attendre l’échéance du bail et délivrer un congé pour reprise, avec un préavis de 6 mois en location nue.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?

Non, en vente occupée, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption. Le bien peut être vendu à un tiers sans forcément lui être proposé en amont. Le droit de préemption n’existe qu’en cas de congé pour vente

Est-il plus facile d’obtenir un prêt pour un bien occupé ?

Souvent oui. La présence d’un locataire et l’historique des loyers rassurent les banques car la rentabilité est connue et le risque de vacance écarté. Cela renforce le dossier de financement