Comment faire de la location meublée sans être à l’IS avec une sci ?

Louer un appartement ou une maison meublée, via une SCI, sans tomber sous le régime de l’impôt sur les sociétés, c’est possible. Cependant, les conditions sont très spécifiques (et de facto, généralement méconnues, en plus d’être mal maîtrisées).

Dans cet article, nous vous proposons de découvrir ce que vous, investisseurs, devez savoir avant de signer un bail meublé ou d’envisager la rénovation d’un appartement, dans le but de louer équipé.

• Pourquoi la SCI et la location meublée sont naturellement incompatibles
• Que signifie le basculement à l’IS pour une SCI ?
• Louer meublé à l’IR grâce au seuil des 10 %, c’est possible (mais dangereux)
• Patrimoine-immo, votre expert investissement à Paris

Pourquoi la SCI et la location meublée sont naturellement incompatibles

La SCI est une société civile immobilière. Elle sert à, seulement, détenir et gérer un patrimoine immobilier, sans pour autant exercer d’activité commerciale.

Or, la location meublée est qualifiée en tant qu’activité commerciale par l’article 34 du Code général des impôts. Résultat, les revenus générés par ce type de location ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Résultat, une SCI, si elle génère des revenus issus d’une location meublée, est perçue comme par l’administration fiscale, comme étant opératrice d’une activité commerciale. La SCI passe ainsi de l’IR (imposition sur le revenu) à l’IS (imposition sur les sociétés). Une requalification possible, à partir d’une seule nuitée en meublée.

Que signifie le basculement à l’IS pour une SCI ?

Pour une SCI, passer d’une imposition sur le revenu à une imposition sur la société change énormément de choses.  La notion de transparence fiscale disparaît ainsi : 

• à l’IR, les associés déclarent leur quote-part dans leurs revenus fonciers (que les bénéfices soient distribués ou non).
• à l’IS, la société est imposée sur ses bénéfices (à 15 % ou 25 %, selon le résultat). Les dividendes versés sont ensuite taxés à hauteur de 30 %.

Outre la fiscalité, la revente se dégrade. Dans une SCI imposée à l’IR, les plus-values immobilières bénéficient d’abattements progressifs. Ils peuvent conduire à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu (30 ans pour les prélèvements sociaux).

À l’impôt sur les sociétés, ces abattements n’existent pas. La plus-value est calculée sur la valeur comptable du bien (valeur d’achat moins les amortissements pratiqués). Cela aboutit in fine à une base imposable plus importante que ce qui se fait dans le régime civil.

Enfin, une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète. Elle doit travailler avec un comptable, déposer des comptes annuels, remplir une déclaration 2065. La gestion se complexifie assez largement.

Louer meublé à l’IR grâce au seuil des 10 %, c’est possible (mais dangereux)

L’administration fiscale a aménagé une tolérance, sur la base du dispositif BOI-IS-CHAMP-10-30-20. Ainsi, une SCI à l’IR peut percevoir des revenus issus de la location meublée sans basculer à l’IS à condition que ces recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Prenons un exemple : 

Si une SCI encaisse 40 000 € de loyers annuels au total, les revenus issus de la location meublée ne doivent pas excéder 4 000 €. Cette proportion doit obligatoirement être respectée sur une période glissante de quatre ans.

Ce que l’administration ne pardonne pas

Dans certains cas, la règle des 10 % ne s’applique pas ou ne peut pas s’appliquer. Par exemple, si une SCI détient un seul bien, le premier euro perçu est un euro de loyer. Résultat, 100 % des recettes sont commerciales, sauf si des ajustements sont faits deux à trois mois tous les ans, rendant toutefois l’expérience particulièrement complexe.

Autre exemple, celui de la résidence secondaire. Celle-ci est louée quelques semaines à l’année, sur des plateformes comme Booking ou AirBnB. Ici, rien d’exceptionnel. En revanche, si la SCI ne touche aucun loyer le reste du temps, l’opération est à 100 % une opération commerciale.

Le cumul location en LMNP et SCI à l’IR

Rappelons par ailleurs que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le statut SCI sont incompatibles. Ce statut est octroyé à des personnes physiques exerçant une activité de loueur en meublé non professionnel en nom propre. 

Une SCI est, comme toutes autres entreprises, une personne morale. Elle ne peut donc pas bénéficier de ce statut, même sous le régime des 10 %. En cas de tentative de cumuler les deux, vous vous exposez de facto à un risque de redressement fiscal voire un risque juridique aux conséquences autres sur la durée.

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